Obecnie najem prywatny to opcja domyślna dla większości właścicieli mieszkań. Przepisy narzucają tu jedną, sztywną formę opodatkowania: Ryczałt ewidencjonowany.

Zasady gry:

Stawka 8,5%: Płacisz od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie.
Stawka 12,5%: Płacisz od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Brak kosztów: Nie odliczysz remontu, odsetek od kredytu ani czynszu do spółdzielni (chyba że umowa jest tak skonstruowana, że czynsz administracyjny nie jest Twoim przychodem, tylko opłatą przerzuconą na najemcę – to kluczowy zapis w umowie!).

Dla kogo? Dla osób wynajmujących mieszkania na cele mieszkaniowe (długoterminowo). To najtańsza i najbezpieczniejsza opcja, jeśli nie masz ogromnych kosztów do odliczenia.

2. Najem w ramach Działalności Gospodarczej (JDG) – Kiedy to ma sens?

W 2026 roku wrzucanie pojedynczego mieszkania "w firmę" rzadko się opłaca (przez brak amortyzacji mieszkalnej i składkę zdrowotną). Sytuacja zmienia się diametralnie, jeśli wynajmujesz lokale użytkowe (biura, magazyny) lub działasz na dużą skalę (całe kamienice, Airbnb).

Zalety JDG w najmie:

Amortyzacja lokali UŻYTKOWYCH: Biura i magazyny nadal można amortyzować (odliczać ich wartość w koszty), co drastycznie obniża podatek dochodowy.
Rozliczanie kosztów: Remonty, paliwo na dojazdy, obsługa prawna, laptop – to wszystko są koszty firmy (jeśli jesteś na Skali lub Liniówce).
VAT: Możliwość odliczenia VAT od zakupu lokalu i remontu (szczegóły w sekcji 3).

Wady:

Składka Zdrowotna: Płacisz ją od dochodu (Liniowy/Skala) lub przychodu (Ryczałt). W najmie prywatnym zdrowotnej NIE MA.
Księgowość: Musisz prowadzić ewidencję (KPiR/Ryczałt).

3. VAT w najmie – Największe pole minowe 2026 roku

To tutaj przedsiębiorcy popełniają najwięcej błędów. VAT w najmie zależy od tego, CO wynajmujesz i KOMU.

A) Wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe (Długoterminowy)

Jest zwolniony z VAT przedmiotowo (art. 43 ustawy o VAT).

Niezależnie od tego, czy robisz to prywatnie, czy firmowo.
Niezależnie od obrotu (nawet przy 1 mln zł rocznie).
Efekt: Nie doliczasz VAT do czynszu, ale też nie odliczysz VAT od zakupu mieszkania czy remontu.

B) Wynajem lokali użytkowych (Biura, Garaże, Lokale usługowe)

Tu obowiązuje stawka podstawowa 23% VAT.

Wyjątek (Limit 240 000 zł): Jeśli Twój łączny obrót w firmie nie przekracza 240 tys. zł rocznie (limit na 2026), możesz korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Wystawiasz fakturę "zwolniony".
Jeśli przekroczysz limit – musisz zarejestrować się do VAT i doliczać 23% do faktury.

C) Najem krótkoterminowy (Airbnb, Booking)

Urzędy Skarbowe w 2026 roku traktują to niemal zawsze jako usługę zakwaterowania (PKD 55.20), a nie klasyczny najem.

Stawka VAT: Zazwyczaj 8% (usługa zakwaterowania).
Działalność: Prowadzenie najmu krótkoterminowego w sposób ciągły i zorganizowany wymaga założenia firmy. Robienie tego jako "najem prywatny" jest ryzykowne i może zostać zakwestionowane przez US jako ukryta działalność.

4. Wynajem prywatny lokalu użytkowego (np. dla firmy)

Częste pytanie: "Mam prywatny lokal sklepowy i chcę go wynająć Żabce. Czy muszę zakładać firmę?"

Teoretycznie – nie musisz (możesz rozliczać to ryczałtem prywatnym 8,5%). ALE: Najemca (firma) będzie chciał fakturę VAT, by go odliczyć. Jako osoba prywatna faktury VAT nie wystawisz. Dlatego przy najmie komercyjnym (B2B) założenie działalności i wejście na VAT jest często wymogiem biznesowym narzuconym przez rynek, a nie tylko podatkowym.

Podsumowanie

Zanim podpiszesz pierwszą umowę w 2026 roku, odpowiedz sobie na 3 pytania:

Co wynajmujesz?
- Mieszkanie na długo -> Najem prywatny (Ryczałt).
- Lokal użytkowy -> Rozważ JDG (dla odliczenia VAT i kosztów).
- Apartamenty na doby -> JDG (bezpieczeństwo prawne).
Jakie masz koszty?
- Jeśli lokal wymaga generalnego remontu i jest UŻYTKOWY -> JDG (odliczysz VAT i koszty).
- Jeśli mieszkanie jest gotowe -> Najem prywatny (brak zdrowotnej).
Jaki przewidujesz przychód?
- Pamiętaj o progu 100 000 zł (skok ryczałtu z 8,5% na 12,5%) oraz 240 000 zł (wejście w VAT przy lokalach użytkowych).

FAQ – Najtrudniejsze przypadki

1. Czy małżonkowie mają jeden limit 100 000 zł na ryczałcie? Nie, jest lepiej! Od kilku lat obowiązują korzystne przepisy dla małżonków. Jeśli wynajmujecie mieszkanie objęte wspólnością majątkową, próg, po którym stawka ryczałtu rośnie z 8,5% na 12,5%, wynosi 200 000 zł łącznie. Oznacza to, że wyższą stawkę zapłacicie dopiero, gdy Wasz wspólny przychód z najmu w danym roku przekroczy 200 tys. zł.

2. Wynajmuję mieszkanie firmie na cele mieszkaniowe dla jej pracowników. Jaki VAT? To ryzykowny temat. Organy podatkowe (oraz sądy) często twierdzą, że wynajem na rzecz firmy (nawet na cele mieszkaniowe) nie korzysta ze zwolnienia z VAT, bo firma "nie ma potrzeb mieszkaniowych" (ma je człowiek). W 2026 roku najbezpieczniej jest zakładać, że taka usługa jest opodatkowana 23% VAT, chyba że korzystasz ze zwolnienia podmiotowego (limit obrotów 240 tys. zł rocznie).

3. Czy mogę amortyzować mieszkanie w firmie w 2026 roku? Nie. Zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych (wprowadzony Polskim Ładem) jest nadal utrzymany. To główny powód, dla którego "wrzucanie" mieszkań do JDG straciło sens podatkowy, chyba że handlujesz mieszkaniami (flipy).

4. Wynajmuję garaż razem z mieszkaniem. Czy muszę płacić VAT od garażu? Jeśli garaż jest wynajmowany razem z mieszkaniem (jedna umowa, jedna czynność, ten sam najemca), to garaż jest traktowany jako "pomocniczy" i korzysta z tego samego zwolnienia co mieszkanie (czyli brak VAT). Jeśli jednak wynajmujesz garaż na odrębnej umowie lub osobie trzeciej (sąsiadowi) – wtedy stawka wynosi 23% VAT (chyba że mieścisz się w limicie zwolnienia podmiotowego).

Wynajem prywatny a działalność gospodarcza z VAT - o czym musisz pamiętać?

30 stycznia 2026

BAZA WIEDZY

Zobacz cennik

Cennik Księgowości

Jasne zasady. 0 zł za założenie firmy. Pakiety już od 159 zł netto.

POLECANE

*w połączeniu z usługą księgową

zł*

0

~~300 zł~~

KOSZT ZAŁOŻENIA

Załóż firmę online >

Zakładasz firmę ?

Załatwimy za Ciebie CEIDG, VAT-R i ZUS w 35 minut. Bez wizyt w urzędach.

Spis treści:

Najem Prywatny w 2026
Najem w ramach Działalności Gospodarczej (JDG)
VAT w najmie
Wynajem prywatny lokalu użytkowego
FAQ – Najtrudniejsze przypadki

Bogusław Krupski

Jestem doradcą podatkowym i od lat wspieram przedsiębiorców w księgowości. Pomagam w zakładaniu działalności gospodarczych, wyborze formy opodatkowania i bezpiecznym prowadzeniu rozliczeń.

Jeszcze kilka lat temu wybór "Prywatnie czy na Firmę" był dylematem czysto podatkowym. W 2026 roku przepisy są znacznie bardziej restrykcyjne. Brak możliwości amortyzacji mieszkań, obowiązkowy ryczałt w najmie prywatnym i skomplikowane zasady VAT sprawiają, że jedna błędna decyzja może zjeść zysk z kilku miesięcy wynajmu.

Sprawdź nasze inne artykuły

Rozliczenia walutowe – Jak zrozumieć różnice kursowe?

30 stycznia 2026

1. Dlaczego powstają różnice kursowe? W księgowości (i podatkach) w Polsce walutą bazową jest Złoty

Więcej→

Kontrola z Urzędu Skarbowego: Jak się do niej przygotować krok po kroku?

30 stycznia 2026

Większość "kontroli" to dziś zdalna wymiana pism. Jak odróżnić rutynowe sprawdzenie od poważnej kontroli podatkowej?

Więcej→

Czy kody GTU powinny znaleźć się na fakturze? Wyjaśniamy wszystko, co musisz wiedzieć

30 stycznia 2026

Krótka odpowiedź: Czy kod GTU musi być na wydruku? Zgodnie z ustawą o VAT (art.